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土地不能同时卖两次
文/薛兆丰

土地不能同时卖两次

薛兆丰
2011
124

近日媒体报道,上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示,土地期满后的处理方法是出让人无偿收回。消息传出,公众哗然。其后,上海市有关部门作回应,说那是针对出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形而言的。显然,各地的规定不同,而即使政策已经出台,也还会在字里行间衍生出新的演绎。这里只能从大处作分析,那就是土地不能同时卖两次

由于历史的原因,大部分土地的所有权归国家持有。以此为前提,国家出让土地的使用权,无疑是个大进步,因为通过流转,土地被逐渐推到了价值最高的用途上。在这个过程中,政府顺带赚了大钱。这是值得澄清的地方:是为了达到善用土地的目的,导致了政府赚钱;而不是为了让政府赚钱,才赞成政府出让土地。我们不应该因噎废食,为限制政府赚钱而反对土地出让政策,进而限制了土地的善用;相反,我们应该转为讨论政府在赚钱的过程中,如何尽量避免对市场造成的不必要的震荡,以及如何合理使用卖地收入等问题。

政府希望增加收入,这一点可以理解。但政府应该明白,即使把土地每天卖一次,总收入也不会增加。为什么?因为只要规则是稳定而可预期的,那么政府每次卖地的收入,就只会是当天而非长期的土地价值。

一棵果树,可以整棵永久地卖,也可以逐个果子卖,总收入不会变。变的是交易费用:交易次数越多,交易费用越大,高质而耐久的投资就越是划不来。不妨设想,有三个条件相同的村子,一个是土地每年卖一次,一个五十年卖一次,一个一百年卖一次,那么哪个村子的房子更结实更漂亮?当然是土地出让期最长的那个。这是说,既然土地不能同时卖两次,那么政府出售土地使用权的时候,应该倾向采用附带默认自动续期条款的方式,因为这对市场造成的骚扰较少。

让我转谈政府卖地与房产泡沫之间的关系。坊间有一种观点认为,中国的财政收入大部分来自房地产市场,由于政府大量卖地赚钱,所以推高了房价,并制造了楼市泡沫。这种观点是错的。恰恰相反,假如政府不卖地,不从卖地中挣钱,房价反而会进一步剧增;政府卖地本身,其实直接推低而不是抬高了房价。

政府在房地产市场取得的巨额财政收入,常常被误解为居民住房成本增高的根源。其实不然。道理很简单。你意外捡了颗钻石,假如市场上最高出价是100万,那么它就能卖100万。即使你把钻石赠送而不是出售给中介商,它最终也还是卖100万。换言之,即使政府把土地送出去,按身份证号码摇奖,随机送给国民,最终购房者支付的房价也不会因此下跌。

价格决定成本,而不是成本决定价格。这是经济学的供求规律!价格是由市场对最终成品的供求决定的,决定了以后,再倒过来决定生产原料的价格。房价是完全由供求决定的,房价被供求决定后,才倒过来决定土地的拍卖价格和开发商的利润。

即使土地免费,房价也不改变。有人以为,假如政府把土地免费送出来,房价就会下降。不对。不管是谁,不管通过什么方式,得到了政府免费送出的土地,他也会转身按照市价卖出,能卖多高就卖多高,而不会免费或低价转让。政府把地免费送出,只是让第一手得到土地的人(不论他们是因为抽奖得到还是凭关系得到),分得了本来归入国库的卖地收入,而最终住房者不会得益。

正因如此,政府供地方式,以拍卖为宜。假如政府廉价甚至免费批出土地,那就必定只有接近政府的人,才能在这些礼物的争夺战中胜出,而那就意味着更多的腐败和内耗。况且,拍卖反映了和取决于市场需求。不是政府想卖多高价格就能卖多高。要地产商预期有承接,才能成交。政府开价过高,或市场预期不佳,就自然会流拍。

事实上,土地国有,政府垄断,也属常见。英国和港英,土地都是女皇的,一点点卖出,只卖使用权,不卖所有权,收入用于政府开支,算是征税,本身并无不妥。重要的是,政府应该善用卖地收入,同时相应免除居民其他的税负,藏富于民。

无可厚非,政府会优化供地节奏。土地供应跟不上需求,废话,当然跟不上。土地就那么多,尤其是好地段。问题是,政府为了使卖地收入最大化,会适当控制卖地节奏,这也就在土地的短期和长期的用途间取得了平衡。虽然政府可以一次性把土地全部贱卖出去,然后由二级市场通过多次交易来决定这些土地合并、分拆、规划和再规划,但政府一般不愿意这样让利。重要的是,无论政府是否愿意让利,都只会改变政府和第一手地主之间的财富分配,而房地产的最终消费者支付的价格不变。

我的看法是,政府采用拍卖的形式批出土地,恰恰缓解而不是激化了市场对住房的需求。为了使土地卖得更高的收入,政府也积极从事了环境配套设施的建设,从而提高了土地的实际价值。但是,中国正经历人类历史上从未见过的城市化过程,再加上文化传统、养老保障和防范通胀等考虑,市场对购买住房的需求格外高。但无论如何,只有不断增加土地供给,放宽土地用途转换的限制,允许其他土地供给源进入市场,才能根本解决住房困难,并减慢实际房价的增长速度。

 


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加入日期:2011/3/23浏览次数:495
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